به گزارش وبسایت اخبار جهان به نقل از خبرنگار مهر، حسام عقبایی، رئیس پیشین اتحادیه املاک، اعلام کرد که نگاه سرمایه‌ای به بازار مسکن باعث ایجاد حباب و رشد غیرمنطقی قیمت‌ها شده است. او وضعیت این بازار را بحرانی توصیف کرد و گفت یکی از اصلی‌ترین ابعاد این بحران، کاهش تولید مسکن است.
وی افزود که کاهش سرمایه‌گذاری در این بخش به افت ساخت‌وساز و کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی منجر شده است. به گفته عقبایی، گزارش‌ها از مراکز فروش مصالح ساختمانی نیز نشان‌دهنده کاهش فروش اقلام پایه مانند آهن، میلگرد و سیمان است.
این کارشناس بازار مسکن بیان کرد که این وضعیت تعادل میان عرضه و تقاضا را مختل می‌کند و فشار بر نیاز انباشته در بازار را افزایش می‌دهد. او یکی از دلایل کاهش ساخت‌وساز را ورود افراد غیرمتخصص به این حوزه دانست و گفت اغلب فعالان در بخش انبوه‌سازی، تجربه و تخصص کافی ندارند و به صورت آماتور فعالیت می‌کنند.
حباب قیمتی نتیجه نگاه سرمایه‌ای به بازار مسکن است
وی ادامه داد که این افراد غیرمتخصص با هدف کسب سودهای نامتعارف وارد ساخت‌وساز شده‌اند و این رویکرد باعث کاهش کیفیت و افت تولید واقعی مسکن در کشور شده است.
وام‌های بانکی با سود ۱۸ تا ۲۵ درصد تأثیری در خانه‌دار شدن مردم ندارد
عقبایی با اشاره به نرخ بالای سود بانکی گفت: «در کشور ما سود بانکی نسبت به سایر کشورها و حتی کشورهای حوزه خلیج فارس بسیار بالاست. نرخ‌هایی مانند ۱۸ تا ۲۵ درصد برای وام‌ها عملاً تأثیری در جذب متقاضی ندارد.»
او توضیح داد که این شرایط باعث می‌شود سرمایه‌گذاران ترجیح دهند پول خود را با سود ۲۰ درصدی در بانک نگه دارند، زیرا برای توجیه اقتصادی پروژه‌های ساختمانی باید انتظار سود ۳۰ تا ۴۰ درصدی داشته باشند.
رئیس پیشین اتحادیه املاک تصریح کرد که سازمان نظام مهندسی، انبوه‌سازان و دولت همواره بر لزوم جلوگیری از ورود افراد غیرمتخصص به حوزه ساخت‌وساز تأکید کرده‌اند. با این حال، برخی گروه‌های فاقد تخصص با جمع‌آوری سرمایه وارد این حوزه می‌شوند و تنها به دنبال سودهای کلان هستند که این رفتار به سوداگری در بازار مسکن دامن می‌زند.
۹۰ درصد فعالان بازار مسکن به دنبال سوداگری‌اند نه تولید واقعی
عقبایی یادآور شد که حجم معاملات سوداگرانه تا سال ۱۴۰۲ قابل توجه بود اما پس از آن کاهش یافت. او گفت: «قدرت خرید مردم پایین آمده و نگاه سرمایه‌داری به بازار مسکن که حدود ۸۰ تا ۹۰ درصد معاملات را شامل می‌شد، پس از سال ۱۴۰۲ به شدت کاهش یافته است.» در نتیجه، سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان سوداگر به دلیل نبود بازار فروش، تولید خود را کاهش داده‌اند.
کمبود سه‌برابری در تولید مسکن
وی تأکید کرد که هدف، جلوگیری از ورود سرمایه به بازار مسکن نیست، بلکه کشور به این سرمایه‌ها نیاز دارد. به گفته او، با ثبت سالانه بین ۷۰۰ تا ۸۵۰ هزار ازدواج، نیاز کشور تنها برای زوج‌های جوان بین ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی است.
این کارشناس بازار مسکن افزود که گزارش‌ها نشان می‌دهد تولید مسکن و صدور پروانه ساختمانی سالانه حدود ۲۳۰ تا ۳۰۰ هزار واحد است. این آمار به این معناست که حتی یک‌سوم نیاز واقعی کشور برای ازدواج نیز تأمین نمی‌شود.
عقبایی معتقد است که دولت نباید مستقیماً وارد تولید مسکن شود، بلکه وظیفه آن طبق قانون اساسی، نظارت است. دولت باید با ارائه تسهیلات، تأمین زمین و ایجاد انگیزه، سرمایه‌ها را به سمت تولید هدایت و از سوداگری جلوگیری کند.
بازار مسکن بیمار است و با یک نسخه ساده درمان نمی‌شود
او تأکید کرد که سرمایه‌گذاری باید صرف تولید مسکن متناسب با نیاز واقعی جامعه، به‌ویژه برای طبقات متوسط و ضعیف شود، نه پروژه‌های لوکس و مال‌سازی. عقبایی وضعیت بازار مسکن را به بیماری تشبیه کرد که مشکلات متعددی دارد و با یک فرمول ساده درمان نمی‌شود.
رئیس پیشین اتحادیه املاک کشور ادامه داد که بحران فعلی شامل رکود عمیق، کاهش ساخت‌وساز، نبود سرمایه‌های کارآمد، کاهش قدرت خرید و طولانی شدن زمان خانه‌دار شدن برای دهک‌های ضعیف و متوسط است که پیامدهای اجتماعی و فرهنگی مانند تأخیر در سن ازدواج را نیز به دنبال دارد.
وی برای اصلاح بازار، علاوه بر تسهیلات بانکی، بر لزوم تزریق زمین به بخش مسکن تأکید کرد و از اقدام وزارت راه و شهرسازی برای آماده‌سازی اراضی شناسایی‌شده و تصویب عرضه آن‌ها در شورای عالی مسکن خبر داد.
مستاجران با وام یک میلیارد تومانی فقط ۹ متر خانه در تهران می‌خرند
عقبایی افزود که میزان تسهیلات بانکی باید مؤثر باشد. او مثال زد که در تهران با متوسط قیمت هر متر بیش از ۱۰۰ میلیون تومان، وام یک میلیارد تومانی تنها برای خرید ۹ متر آپارتمان کافی است. این در حالی است که در دهه ۸۰، وام‌ها می‌توانستند هزینه خرید یک واحد ۵۰ تا ۷۰ متری را پوشش دهند.
وی مشکل اصلی را مدیریت دانست و گفت با وجود زیرساخت‌ها، سیاست‌ها نتوانسته‌اند جلوی سوداگری را بگیرند. او با مقایسه وضعیت ایران با کشورهای پیشرفته گفت که در آن کشورها وام مسکن تا ۱۰۰ درصد قیمت واحد با بازپرداخت بیش از ۳۰ سال ارائه می‌شود، اما در ایران تسهیلات محدود و با اقساط سنگین است.
این کارشناس بازار مسکن برای اصلاح بازار، عرضه زمین، ارائه تسهیلات مؤثر، تقویت نظارت و الزام بانک‌ها به تخصیص بخشی از منابع خود به حوزه مسکن را ضروری دانست.
بانک‌ها به دنبال سود خود هستند نه خانه‌دار کردن مردم
عقبایی با انتقاد از عملکرد بانک‌ها گفت: «بانک‌ها برای خرید خودرو یا کالا وام می‌دهند اما برای خرید مسکن شرایط سختی دارند، زیرا وام‌های دیگر بازپرداخت کوتاه‌تر و سود بیشتری برایشان دارد.» وی افزود که بانک‌ها به دنبال منافع خود هستند، نه خانه‌دار کردن مردم.
کارمند ایرانی باید ۱۵ سال تمام حقوقش را پس‌انداز کند تا خانه بخرد
او در مورد زمان مورد نیاز برای خانه‌دار شدن توضیح داد: «یک آپارتمان ۷۰ متری در تهران با قیمت متوسط متری ۷۰ میلیون تومان، حدود ۵ میلیارد تومان قیمت دارد.» وی افزود: «یک کارمند با حقوق ماهانه ۳۰ میلیون تومان، درآمد سالانه ۳۶۰ میلیون تومانی دارد. برای تأمین ۵ میلیارد تومان، باید حدود ۱۴ تا ۱۵ سال تمام حقوق خود را پس‌انداز کند، به شرطی که تورم و قیمت مسکن ثابت بماند.» این محاسبه نشان‌دهنده فاصله شدید بین درآمد و قیمت مسکن است.
یک کارشناس دیگر حوزه مسکن نیز با اشاره به روند صعودی قیمت‌ها گفت که از سال ۱۴۰۰ به بعد، معاملات سرمایه‌ای بسیار بیشتر از معاملات مصرفی شده و خریدهای مصرفی به کمتر از ۱۰ درصد کل معاملات رسیده است.
شکاف بین درآمد خانوار و قیمت مسکن بی‌سابقه است
وی افزود که کاهش قدرت خرید مردم باعث افت سرمایه‌گذاری شده، اما این امر از جنبه‌ای مثبت است، زیرا از ورود سرمایه‌های سوداگرانه که به شکاف طبقاتی دامن می‌زنند، جلوگیری می‌کند.
این کارشناس تأکید کرد که باید برای ارزیابی قیمت‌ها فرمولی منطقی وجود داشته باشد، زیرا تمام مؤلفه‌های ساخت از مصالح تا دستمزد کارگر افزایش یافته است.
سود بیش از ۳۰ درصدی در ساخت‌وساز، حباب قیمتی ایجاد می‌کند
عقبایی گفت: «ما نمی‌گوییم قیمت مسکن نباید افزایش یابد، بلکه باید سود منطقی سازنده مشخص شود.» به اعتقاد او، سود ۲۰ تا ۳۰ درصدی برای سازنده منصفانه است و سودهای بالاتر از این رقم، به معنای وجود حباب قیمتی است.
وی ادامه داد: «با توجه به نرخ سود بانکی ۱۸ تا ۲۰ درصدی، زمانی حباب بازار تخلیه می‌شود که سود تولید مسکن به زیر ۳۰ درصد برسد، در حالی که هم‌اکنون سودها در شهرهای بزرگ بسیار بالاتر از این رقم است.»
محاسبه نادرست سهم زمین، یکی از دلایل جهش کاذب قیمت مسکن است
به گفته این کارشناس، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن (غیرلوکس) بین ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان است و سهم زمین باید به‌صورت واقعی محاسبه شود. او توضیح داد: «اگر یک زمین ۳۰۰ متری به ۱۰ واحد آپارتمان تبدیل شود، سهم هر واحد از زمین ۳۰ متر است، نه ۳۰۰ متر. قیمت تمام‌شده باید شامل هزینه ساخت، سهم واقعی زمین و سود ۳۰ درصدی باشد، اما قیمت‌های فعلی بسیار بالاتر است.»
نگاه سوداگرانه اجازه تخلیه حباب قیمتی را نمی‌دهد
وی نگاه سرمایه‌ای را عامل اصلی تورم دانست و افزود سودجویان به سود ۲۰ تا ۳۰ درصدی قانع نیستند و به دنبال سودهای هنگفت هستند.
رئیس سابق اتحادیه املاک اظهار کرد که اگرچه مسکن کالایی داخلی است، اما فضای روانی ناشی از تحولات بازارهای ارز و طلا بر آن تأثیر می‌گذارد، زیرا مسکن به کالایی سرمایه‌ای تبدیل شده است.
این کارشناس خاطرنشان کرد که به دلیل نبود تقاضای مؤثر، قدرت فروشندگان بسیار بیشتر از خریداران است و قیمت‌های اعلامی با قیمت‌های واقعی معامله تفاوت زیادی دارد. به گفته او، قیمت مسکن در ماه‌های اخیر کاهشی بوده و ظرفیت کاهش بیشتر را نیز دارد.
وی گفت که سیاست‌ها باید بر اساس واقعیت‌های اقتصادی کشور باشد، چراکه تأثیر مستقیم تحریم‌ها بر مسکن محسوس نیست و بیشتر اثرات روانی بازارهای موازی مؤثر است.
رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک بیان کرد که کنترل نهادهای نظارتی بر بانک‌ها و سوداگران می‌تواند مؤثر باشد، اما برخی افراد با نگاه صنفی و نه ملی اظهارنظر می‌کنند.
قیمت واقعی مسکن را امروز خریدار تعیین می‌کند نه فروشنده
عقبایی تصریح کرد: «در شرایط فعلی، کف قیمت مسکن را خریدار تعیین می‌کند، نه فروشنده.» به گفته او، قیمت واقعی مسکن به اندازه پولی است که خریدار حاضر است بپردازد.
حجم معاملات به پایین‌ترین سطح ده سال اخیر رسید
وی ادامه داد که بررسی‌های میدانی نشان‌دهنده سیر نزولی قیمت‌ها در «کف بازار» است، زیرا کاهش قدرت خرید، بازار را به سمت رکود برده و حجم معاملات به پایین‌ترین سطح خود در یک دهه اخیر رسیده است.
این کارشناس بازار مسکن با تأکید بر وضعیت رکودی بازار گفت: «تا پایان سال جاری، نه ظرفیت افزایش قیمت وجود دارد و نه قدرت خرید مردم اجازه رشد می‌دهد.»
واقعیت بازار مسکن باید شفاف بیان شود، نه با وعده‌های غیرواقعی
رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک تاکید کرد که واقعیت بازار باید شفاف و بدون دخالت منافع صنفی یا جناحی بیان شود.
وی با اشاره به وظیفه دولت در تأمین مسکن گفت که دولت باید با حمایت از انبوه‌سازان و واگذاری زمین، هزینه تمام‌شده را کاهش دهد تا بازار از حالت سرمایه‌ای خارج شود.
این کارشناس خاطرنشان کرد که این تغییر رویکرد زمانی محقق می‌شود که مانورهای سوداگرانه و القای افزایش قیمت‌های نامتعارف متوقف شود.
سود بانکی ۲۰ درصد و سود مسکن ۳۰ درصد؛ مابقی صرفاً حباب است
عقبایی در پایان گفت: «در شرایطی که سود بانکی حدود ۱۸ تا ۲۰ درصد است، اگر سود تولید مسکن را ۳۰ درصد در نظر بگیریم، ارقام بالاتر به معنای وجود حباب است.» او تأکید کرد که این سودهای فراتر از حد باید از بازار تخلیه شود تا به تعادل برسد.
منبع: خبرنگار مهر
