به گزارش اخبار جهان به نقل از تابناک، بازار مسکن ایران در سال گذشته شاهد تحولات قابل توجهی بوده است. کاهش چشمگیر قیمت‌ها در کلان‌شهرها، به‌ویژه تهران، که در برخی مناطق به 30 درصد نیز می‌رسد، نشان از یک روند اصلاحی طبیعی در این بازار دارد. با این حال، واقعیت‌های کف بازار به‌طور کامل برای مردم آشکار نشده و برخی گروه‌ها با انگیزه‌های صنفی، سوداگرانه یا حتی مافیایی، تلاش می‌کنند تا این کاهش قیمت را کتمان یا کم‌اهمیت جلوه دهند و تصویری از یک «آشفته‌بازار» را در افکار عمومی ایجاد کنند. این امر، علاوه بر تأثیر بر تصمیم‌گیری خریداران و سرمایه‌گذاران، تصویر واقعی روند بازار را نیز مخدوش می‌کند. در این شرایط، تحلیل دقیق و بی‌طرفانه‌ی آنچه در معاملات و سرمایه‌گذاری‌های بازار مسکن اتفاق افتاده، ضروری است تا هم نهادهای مسئول و هم مردم بتوانند تصمیمات آگاهانه‌تری اتخاذ کنند. در همین راستا، حسام عقبایی، رئیس اسبق اتحادیه مشاوران املاک کشور، به واکاوی وضعیت کنونی بازار مسکن، مولفه‌های تأثیرگذار بر آن و آینده‌ی این بخش مهم اقتصادی پرداخته است.
آقای عقبایی، روند سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن طی سال گذشته را چگونه ارزیابی می‌کنید؟ آیا کاهش قابل‌توجهی در این حوزه مشاهده شده است؟
به گفته‌ی آقای عقبایی، روند سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به‌طور کامل نزولی بوده است. وی این کاهش را تأیید می‌کند و معتقد است که ادعاهای مبنی بر عدم کاهش قیمت در بازار مسکن، فاقد صحت هستند.
نظر شما در مورد صحت ادعای عدم کاهش قیمت در بازار مسکن چیست؟
آقای عقبایی در این باره می‌گوید: یکی از موضوعات قابل بررسی که نیازمند توجه بیشتر اصحاب رسانه و مسئولان است، همین ادعای عدم کاهش قیمت در بازار مسکن است. گروهی از مافیای بازار مسکن و سوداگران این حوزه تلاش می‌کنند تا ریزش قیمت‌ها در سال گذشته، به‌ویژه شش ماهه‌ی اول سال 1404، را کتمان کنند. این اقدامات سوداگرانه و مافیایی دو هدف اصلی را دنبال می‌کند: اول، این گروه به‌اشتباه تصور می‌کنند که با کتمان کاهش قیمت‌ها، مردم را به خرید ترغیب می‌کنند و در نتیجه، به رشد معاملات مسکن کمک می‌کنند؛ در حالی که این امر در کف بازار اتفاق نیفتاده است. دوم، این گروه قصد دارند منافع شخصی خود را از این طریق تأمین کنند.
چه تفاوتی میان آنچه در کف بازار اتفاق افتاده و ادعاهای مطرح شده وجود دارد؟
آقای عقبایی معتقد است که باید آنچه را که واقعاً در کف بازار مسکن در سطح کشور، تهران و سایر کلان‌شهرها اتفاق افتاده است، برای مردم تحلیل کنیم؛ نه آنچه را که ما تمایل داریم باور کنیم یا نگاه صنفی، قشری و جریانی به موضوع مسکن داریم. وی بر این باور است که کاهش قیمت در بازار مسکن امری بدیهی و طبیعی است. کاهش قیمت بین 20 تا 30 درصد در سال گذشته، با شدت بیشتر در نیمه‌ی اول سال 1404 نسبت به نیمه‌ی دوم سال 1403، مشاهده شده است.
افرادی که تلاش می‌کنند این کاهش قیمت‌ها را کتمان کنند، به دو دسته تقسیم می‌شوند: دسته اول، کسانی هستند که با تلقین عدم ریزش قیمت‌ها، به دنبال ترغیب مردم به سرمایه‌گذاری در مسکن هستند؛ اما این یک استراتژی اشتباه است، زیرا اگر چنین بود، باید میزان رشد معاملات مسکن روند صعودی می‌داشت که چنین نشده است. از فروردین 1404 تاکنون، روند معاملات مسکن به‌طور مداوم نزولی بوده است. دسته دوم، نگاه سوداگرانه‌تر و مافیایی‌تری دارند و با خبرسازی کاذب به دنبال منافع شخصی خود هستند. آنها نه تنها علاقه‌ای به فروش واحدهای خود ندارند، بلکه معتقدند که اکنون بهترین زمان برای خرید است. هدف این گروه، مدیریت روانی بازار و القای افزایش قیمت برای افزایش ارزش دارایی‌های خود متناسب با رشد طلا و ارز است.
روند بازار مسکن در تهران و سایر شهرها چگونه بوده است؟
در تهران، این روند نزولی قیمت شدت بیشتری داشته و در سطح کشور نیز به‌طور میانگین همین وضعیت حاکم بوده است.
در شمال کشور چه تغییراتی در بازار مسکن رخ داده است و آیا واقعاً سرمایه‌گذاری افزایش یافته است؟
در مورد افزایش سرمایه‌گذاری در شمال کشور، آقای عقبایی می‌گوید که اگرچه به دلیل عواملی مانند جنگ یا کمبود آب، برخی به سمت خرید و سرمایه‌گذاری در شمال رفته‌اند، اما بررسی میزان عرضه و تقاضا و حجم معاملات نشان می‌دهد که ادعاها اغراق‌آمیز است. میزان مراجعات با میزان معاملات دو مقوله‌ی کاملاً متفاوت هستند؛ ممکن است افراد برای سرمایه‌گذاری به شمال سرکشی کنند، اما آمار معاملات نشان می‌دهد که میزان معاملات به اندازه‌ای نیست که بتوان از «شیفت سرمایه‌گذاری» به سمت شمال سخن گفت. حتی با وجود افزایش مراجعات، تعداد معاملات هنوز به سطح سال 1402 هم نرسیده است.
درباره‌ی افرادی که بدون ذی‌نفع مستقیم، کاهش قیمت‌ها را انکار می‌کنند، توضیح بیشتری بدهید.
آقای عقبایی توضیح می‌دهد که برخی افراد بر این باورند که با تلقین عدم کاهش قیمت‌ها، مردم تمایل بیشتری به انجام معاملات مسکن پیدا می‌کنند و رویکرد سرمایه‌ای افزایش خواهد یافت. این دسته شاید نگاهی ساده‌تر به موضوع دارند. اما گروه دوم، نگاه سوداگرانه‌تر و مافیایی‌تری دارند و با خبرسازی و القای اینکه هیچ کاهش قیمتی رخ نداده است، به دنبال منافع شخصی خود هستند. آنها ساختمان‌هایی را که سال‌ها خالی مانده‌اند، همچنان نگهداری و حتی بازسازی می‌کنند، در حالی که اصلاً قصد فروش ندارند و منتظر افزایش قیمت‌های نجومی هستند. این گروه، مسکن را به عنوان یک سرمایه‌ی پایدار و امن‌تر از طلا یا سایر بازارها می‌بینند.
می‌توانید به صورت مصداقی به این سوداگری اشاره کنید؟
به عنوان مثال، قیمت یک واحد آپارتمانی ممکن است با استناد به نرخ دلار، بالاتر از ارزش واقعی آن تعیین شود. وجود ساختمان‌های خالی در تهران که سال‌هاست بدون استفاده مانده‌اند، نشان از وجود این نوع سوداگری است. این افراد با انکار کاهش قیمت‌ها، به دنبال حفظ و افزایش سرمایه خود هستند.
در نهایت، آقای عقبایی تأکید می‌کند که بخش قابل‌توجهی از افرادی که به دنبال القای «عدم ریزش قیمت‌ها» در بازار مسکن هستند، همان کسانی هستند که بیشترین نفع را از انکار این واقعیت می‌برند.
منبع: تابناک
